A partire dalla prossima primavera si potrà accedere, in rete, al nuovo Social Network Maisonbook.

Maisonbook nasce dallo studio dei comportamenti sociali e dello scenario economico attuale. L’analisi di questi due elementi offre una preziosa opportunità per ripensare ai modelli economici e finanziari sulla base di cambiamenti strutturali in grado di portare innovazione e sviluppo sia tra gli operatori del mercato immobiliare che nella ridefinizione della domanda.

 Il Social ha come finalità l’innovazione del mercato immobiliare e consentirà agli utenti iscritti di interagire tra loro, con lo scopo di vendere, acquistare e scambiare casa. Tra gli utenti, oltre ai privati, ci saranno le immobiliari, le aziende e le imprese partner del sistema. I due soggetti del Social saranno: la casa con tutti i prodotti e servizi che ruotano intorno a tale indotto e gli utenti. Il Social sarà suddiviso in due sezioni: Maisonbook Oggi e Maisonbook Domani. Il primo fa riferimento agli immobili esistenti, il secondo si rivolge invece al mercato del futuro in cui si potranno prenotare case in Classe A, sulla base di un modello già esistente. Le nuove abitazioni saranno costruite con sistemi altamente innovativi che non inquinano, non consumano e producono energia da fonti rinnovabili. Scopo del Network sarà quello di rispondere ad un bisogno, quello della casa. Il sistema permetterà agli utenti di: scambiare informazioni su di sé, sulle case che cercano, che vogliono vendere e suggerire operazioni di permuta immobiliare incrociando  domanda e offerta. Gli iscritti al Social potranno scegliere i propri vicini e creare gruppi di amici intenzionati ad acquistare case esistenti o nuove.

IL MODELLO MAISON D’ELITE

Maisonbook Domani permetterà agli utenti di pianificare la costruzione della casa sulla base dei propri bisogni, con il vantaggio di poter scegliere il vicino con cui condividere le regole e il contesto in cui collocarla. Tra il 2008 e il 2010 è stato realizzato il modello Maison d’Elite sito in Seregno provincia di Monza e Brianza in via dei Buttafava, quale esempio da cui partire per la realizzazione dei prossimi interventi che potranno essere prenotati tramite Maisonbook. Il modello ha lo scopo di rendere evidente come sia possibile realizzare un intervento immobiliare utilizzando il sistema Maison Virtual (MV), che consente di ottenere immobili di qualità grazie all’uso di prodotti e servizi selezionati e di richiedere la Certificazione internazionale LEED. Il sistema ha come obiettivo la trasformazione del mercato immobiliare attuale, mettendo a disposizione di tutti ad un prezzo accessibile case di qualità che possono essere riprodotte su larga scala. La Maison d’Elite vuole essere un prototipo (MV) da cui partire per i futuri interventi sia per quanto riguarda la tipologia della costruzione, l’organizzazione delle unità abitative, gli impianti di nuovissima generazione e i materiali utilizzati sia per il modo con cui si possono utilizzare gli spazi e di conseguenza intessere relazioni tra gli abitanti degli ambienti proposti.

Da qualche anno a questa parte si sente forte la richiesta che le abitazioni assumano connotati diversi rispetto a quelli che già si conoscono, vuoi per gli aspetti tecnologici e energetico / ambientali, vuoi per il modo con cui queste possono aiutare a dare importanti risposte sociali ai bisogni della gente: ad esempio avere bassi costi di gestione. Per tali motivi la costruzione è stata concepita, dal punto di vista tecnologico e impiantistico, sulla base della direttiva n°2008/0223 del parlamento europeo che delinea in modo chiaro come dovrebbero essere costruite le case entro il 2020 per soddisfare le richieste del protocollo di Kyoto, orientamenti che sono già stati inseriti nella convenzione quadro delle Nazioni Unite. Per questo motivo si considera aspetto fondamentale del contesto residenziale la drastica diminuzione di emissioni di CO₂ in atmosfera, dovute al riscaldamento degli ambienti domestici. Il risultato importantissimo, dal punto di vista ambientale, è stato ottenuto evitando completamente l’allacciamento al gas metano. Gli impianti di cui sono dotate le case modello, consentono l’utilizzo bilanciato di energie rinnovabili prelevando in profondità il calore della terra (geotermico) e sfruttando al massimo l’energia solare (impianto fotovoltaico e solare-termico). Il complesso sistema di impianti presenti alla Maison d’Elite consente di gestire,  in automatico,  in base alle condizioni atmosferiche, le condizioni di esercizio delle centrali termiche.

Dal punto di vista tipologico, la forma ad “U” del modello, costituito da trenta unità abitative, è dovuta alla conformazione del lotto e alla preesistenza della villa centrale intorno alla quale è stato possibile edificare. Gli appartamenti, in prevalenza di 55 mq., sono open space e consentono l’ampliamento in orizzontale o in verticale della singola unità abitativa, dando la possibilità di estendere il modulo fino a 130 mq. La modularità ha consentito inoltre di collocare gli impianti di alimentazione e di scarico delle singole unità abitative in modo razionale. Le unità abitative sono essenziali e senza divisioni interne, gli spazi esterni sono stati concepiti invece per la condivisione, la presenza infatti di ampi terrazzi a piano primo e giardini a piano terra, senza separazioni tra una unit e l’altra, consentono agli abitanti di relazionarsi in modo più semplice. L’idea nasce dalla volontà di riproposizione dello spazio tipico delle cascine lombarde, dove gli abitanti stavano insieme e parlavano mentre lavoravano il grano o svolgevano altre faccende legate all’utilizzo delle risorse naturali. Dal punto di vista della concezione degli spazi quindi l’innovazione consiste nell’aver tolto tutto ciò che non è prioritario e aver aggiunto tutto ciò che consente vita di relazione e l’utilizzo della tecnologia nel modo più esteso e completo possibile. Attualmente le unità abitative della Maison d’Elite sono in locazione a canone concordato, gli abitanti residenti apprendono gradualmente gli insegnamenti su come può essere praticato il risparmio energetico e con quali risultati economico ambientali. Proprio perché modello sperimentale anche i comportamenti e le relazioni che si vengono a creare tra gli abitanti della Maison d’Elite sono studiate e ‘monitorate’ per capire in termini frattali gli effetti che la condivisione, in un determinato contesto, genera in funzione del tipo di abitante. Anche il contesto in cui si inserisce la Maison d’Elite con ampi spazi a verde tra la Villa Centro Servizi e le unità abitative offre grandi possibilità di relazione tra gli abitanti.

La villa centrale, preesistente, con caratteristiche di pregio di fine anni 70’, è stata recuperata e per l’occasione trasformata in un centro di formazione permanente sulle logiche che sottendono alla sostenibilità ambientale. Tutte le persone interessate ad imparare in che modo i comportamenti possono diventare sostenibili, sia dal punto di vista sociale che ambientale, possono fare richiesta di accreditamento ai percorsi di formazione, tenuti da professionisti abilitati, previsti nella struttura. Le modalità di svolgimento e la durata dei corsi di inserimento varia in funzione dell’indirizzo delle giornate di formazione, ad esempio, per i titolari di aziende che vogliono accreditarsi per diventare fornitori di prodotti e/o servizi all’interno del sistema Maison Virtual, è prevista una giornata di immersione della durata di 24 ore. La prima giornata di formazione per le aziende si è svolta tra le 14:00 di venerdì 22 e le 14:00 di sabato 23 febbraio 2013. L’incontro ha agevolato il delinearsi delle modalità con le quali, attraverso il Social Network Maisonbook, le aziende si collocano nel nuovo mercato nel quale la sostenibilità economica/ambientale sarà considerata l’elemento prioritario. Durante le giornate di formazione vengono messi a disposizione dei partecipanti tutti i servizi presenti nella struttura (palestra, piscina, sauna …. cucina). I partecipanti sono seguiti da un personal trainer e da alcuni residenti per un’’immersione’ nella realtà che il modello Maison d’Elite offre. L’uso degli spazi ha scopo dimostrativo, la struttura è una scuola di sostenibilità in cui condividere i valori e i contenuti promossi da Maisonbook  oltre che dal  sistema Maison Virtual. Attraverso  il confronto si comprenderà come sarà possibile utilizzare le case già realizzate quale prototipo per le future realizzazioni.

Nel modello in scala 1:1 le persone, che siano abitanti, visitatori, soggetti che parteciperanno alle repliche nei vari settori, possono toccare con mano i vantaggi diretti di una gestione intelligente dell’energia per il rispetto dell’ambente e per il vantaggio economico degli abitanti, già in linea con le prospettive delle direttive del parlamento europeo per il 2020 (DPE n°0223/2008). La Maison d’Elite in classe A consuma solo 19,2 kWh/m²a, rispetto ad una casa in classe G che consuma più o meno 250 kWh/m²a, in questo caso abbiamo quindi un risparmio economico di circa 80/100 mila euro in 40 anni. Tali risultati sono stati ottenuti con l’impiego di un binomio involucro/impianti altamente performante dal punto di vista energetico.

SOCIOLOGIA E ARCHITETTURA

La Maison d’Elite vuole essere anche un prototipo sperimentale finalizzato al monitoraggio dei comportamenti e delle relazioni sociali che vengono a crearsi tra gli abitanti al fine di dare vita a comportamenti in linea alla filosofia di sostenibilità del progetto. Alla Maison d’Elite ci troviamo di fronte ad un gruppo di coabitanti aggregato casualmente, che a causa dell’eterogeneità di vedute e di interessi, tende a sviluppare forti contrasti sociali. Il Social Network Maisonbook consentirà invece di fare preselezione dei futuri abitanti. Il modello abitativo, infatti, funziona e non inquina ma gli abitanti avrebbero necessità di adeguare i loro comportamenti e tale condizione potrà avvenire cambiando l’ordine e la sequenza degli eventi. Prima dovrà formarsi un gruppo di acquisto sano e coeso, in questo modo si potrà replicare il modello adattandolo alle esigenze del gruppo che si formerà in rete. I soggetti sentendosi parte attiva nel progetto saranno più propositivi e responsabili, chi vorrà prenotare una casa del Sistema Maison Virtual sarà messo nella condizione di conoscere preventivamente le tematiche legate agli impianti risparmiosi, agli spazi di pertinenza e al contenuto dei regolamenti per il loro corretto utilizzo. Nei nuovi contesti sociali deve esistere un regolamento di sostanza che indichi le nuove norme agli abitanti, solo in una fase successiva, quando tutto diventerà “la prassi “ sarà possibile semplificare l’approccio alle abitudini. Questo significa fornire, in una fase iniziale, un orientamento di base, che naturalmente può essere rivisto, migliorato, aggiornato insieme ad ogni gruppo di acquisto che si andrà a costituire

La selezione e la condivisione delle regole fra soggetti diversi potrà prevenire o limitare le situazioni di incomprensione. Il terzo capitolo del libro Maisonbook pubblicato dall’Arch. Luigi Mario Filocca a luglio 2012 (Edizioni Mariani), illustra alcuni degli episodi più significativi verificatisi all’interno della Maison d’Elite, sotto forma di vignette allegoriche così che il lettore possa farsi un’idea più chiara delle dinamiche sociali che si sviluppano senza selezioni preventive. Nei Case Study emerge come il comportamento di alcuni individui possa influenzare il comportamento di altri all’interno di una comunità che per sua natura è mutevole e soggetta all’evoluzione continua. Questo può avvenire sia nel caso vi siano già delle regole,ma con maggior facilità quando le norme sociali devono essere ancora scritte. Considerato che le nuove comunità sono tutte da inventare, almeno in Italia, è facile intuire che per evitare tali scenari vi debba essere un’analisi delle dinamiche dei gruppi per capire e prevenire il degenerare dei nuovi progetti. Il complesso di abitazioni in Classe A Maison d’Elite è dunque servito a compiere il rodaggio non solamente degli impianti e delle strutture, ma anche di un nuovo sistema abitativo. Senza alcuna verifica sulle modalità con le quali la comunità si costituisce e decide di formare le nuove regole, alcuni soggetti “dominanti” potrebbero incidere positivamente o negativamente sull’avvio di un intero progetto.

In definitiva l’utente del Social Network Maisonbook nella sezione Maisonbook domani (si veda paragrafo seguente) potrà formare “gruppi di amici”, ovvero  gruppi di potenziali acquirenti che, attraverso il lavoro del team Maisonbook e all’intervento dei tutor quali professionisti come sociologi e psicologi, verranno aiutati a selezionarsi per affinità.

MAISONBOOK

Gli utenti che si andranno ad interfacciare al Social Network Maisonbook sono privati e partner (tutti gli attori della filiera edilizia). In Maisonbook oggi l’utente privato effettuerà la registrazione, inserendo i dati personali richiesti dal sistema (i canonici dati anagrafici quali: nome, indirizzo, …. oltre ad un'immagine che identifichi il loro profilo) e le caratteristiche dell'immobile che desidera o di cui dispone già (che vuole vendere o affittare). Partendo da questi dati il Social Network potrà migliorare la ricerca indirizzando l’utente verso le persone e gli immobili a lui più affini. Una volta compiuta la registrazione, l'utente potrà accedere alla propria pagina personale in cui saranno visibili la sua foto e la foto della casa, oggetto di vendita / acquisto / scambio, che ha deciso di pubblicare. Si potrà decidere di partecipare anche senza fornire indicazioni sull’abitazione, in questo caso il sistema utilizzerà i dati inseriti relativi alla persona per essere proposta ad altri utenti come ‘vicino di casa’. Gli utenti potranno interagire tra loro tramite messaggi, visite e notifiche.

I servizi che fornisce il Social riguardano tre tematiche:

• la Ricerca del Vicino ideale, tale sezione si occupa di:

1. immagazzinare dati aggiuntivi relativi all'utente che riguardano i suoi interessi, i suoi gusti e le caratteristiche che contraddistinguono la sua personalità  (questa operazione verrà fatta nella sezione PROFILO);
2. inserire dati riguardo le caratteristiche che si desiderano in un vicino (i dati richiesti saranno della stessa tipologia di quelli inseriti nella sezione PROFILO), tale funzione viene effettuata nella sezione VICINO IDEALE;
3. infine, una volta inseriti i dati sopra, si potrà procedere a fare una Ricerca, fra gli utenti iscritti al Social, di quelli il cui profilo si avvicina di più a quello idealizzato dall'utente, tale ricerca sarà realizzata nella sezione AFFINITA';

• la Ricerca della Casa ideale, tale sezione si occupa di:
  1. immagazzinare dati aggiuntivi relativi all'immobile proposto dall'utente (ovviamente solo nel caso ne disponga), quali informazioni geografiche, caratteristiche morfologiche (dimensione, tipologia abitativa, presenza di box  o giardino) e prezzo. Tale servizio sarà fornito nella sezione MIA MAISON, in tal modo la si potrà candidare all'acquisto, affitto o permuta da parte di altri utenti;
  2. inserire dati relativi alla casa che si desidera specificando l'operazione che si vorrà fare (acquisto, affitto o permuta), informazioni relative al contesto in cui si vorrà vivere e alle caratteristiche della casa che si sta crcando (coordinate geografiche, tipologia dell'immobile) e la specifica del range di prezzo e di dimensione su cui si vorrà fare la ricerca, questo servizio verrà fornito nella sezione MAISON IDEALE;
  3. in ultimo si potrà effettuare una ricerca che permetterà di trovare gli immobili che più si avvicinano alla mia Maison Ideale, tale ricerca verrà effettuata nella sezione COMPATIBILITA'.

Nel caso in cui tra i proprietari degli immobili compatibili con la casa da me desiderata, ci fossero utenti la cui Maison Ideale rispecchia i parametri della mia casa in vendita, allora si verificano situazioni di SCAMBIO MAISON, che verranno segnalate dall'applicazione stessa.

• la Ricerca incrociata di Vicino ideale e di Casa ideale:
  1. tale servizio si occupa di fondere le ricerche per Affinità di profilo e Compatibilità di Maison, con l'obiettivo di ottenere un contesto abitativo ideale che possa offrire sia l'immobile desiderato, sia dei vicini di casa compatibili con i miei interessi.

In Maisonbook domani l’utente potrà prenotare una casa nuova in “Classe A” proposta dal mercato tradizionale oppure una copia del modello esistente realizzata seguendo il Sistema Maison Virtual altamente innovativo nella scelta e nell’utilizzo di materiali, tecnologie e impianti. In questo secondo caso l’utente avrà accesso a due modalità PLAY e BUILD. In modalità PLAY, potrà iniziare a cercare i sui futuri vicini tra gli iscritti andando a formare un gruppo di persone a lui affini. L’AFFINITA’ verrà calcolata dal sistema dopo che l’utente avrà inserito i seguenti parametri: PROFILO/VICINO IDEALE/MAISON IDEALE/DOVE,  ovvero in quale intervento edilizio tra quelli proposti si desidera acquistare casa /TEMPISTICHE, ovvero in quanto tempo l’utente è in grado di accumulare il 20% del valore dell’immobile necessario per firmare il preliminare.

A questo punto, in base ai dati forniti, si formeranno i GRUPPI DI AMICI, ovvero  gruppi di potenziali acquirenti che attraverso il lavoro del team verranno aiutati a selezionarsi per affinità.

Nel momento in cui l’utente decide di acquistare casa dovrà accedere alla modalità BUILD dove, nella pagina PIANO D’ACCUMULO potrà visualizzare quanto capitale dovrà ancora accumulare, tramite il promotore scelto dal sistema, per il raggiungimento del 20% necessario per la firma del preliminare. Ogni versamento effettuato per l’accumulo di capitale sarà abbinato a un prodotto tra quelli proposti dalle aziende partner consentendo all’utente di ‘costruire virtualmente’ la maison prenotata. Man mano che gli utenti facenti parte del gruppo di amici accedono alla modalità build si formeranno GRUPPI DI ACQUISTO.  Per l’avvio del primo cantiere le aziende partner, selezionate per affidabilità e sostenibilità, forniranno i propri prodotti e servizi.   Grazie all’avvio del Social, sarà possibile collocare un certo numero di unità per consentire agli istituti di credito di subentrare serenamente e finanziare l’operazione a stati avanzamento lavori fino al termine in quanto le case sono già state prenotate per la vendita. Grazie alla prenotazione delle case le aziende sapranno di potere rientrare del capitale (costituito da prodotti e/o servizi) investito per un certo numero di mesi. Potranno decidere di spostare l'investimento negli altri cantieri in programma innescando un sistema virtuoso.

I cantieri saranno avviati a partire nell’ambito della Provincia di Monza e Brianza per poi espandersi su tutto il territorio nazionale.

L’accesso al Social Network potrà essere effettuato sia tramite un browser Web che tramite dispositivi mobile. Per questo motivo il progetto prevede la realizzazione e modellazione di un’architettura Web che possa fornire gli strumenti ed i servizi sopra descritti. Per quanto riguarda la gestione di tutti gli aspetti tecnologici del progetto, ci avvaliamo di diverse figure professionali che avranno il compito di gestire sia lo sviluppo dell'intera architettura Web che dell'applicazione mobile.

PERCHE’ E’ INNOVATIVO?

L’innovazione del progetto risiede nei criteri di ricerca dell’unità abitativa e nelle modalità di comunicazione e aggregazione degli utenti iscritti che il Social Network sarà in grado di offrire .

Per quanto riguarda Maisonbook oggi:

- il sistema sarà in grado di incrociare domanda e offerta e suggerire anche operazioni di permuta immobiliare tra gli utenti che si "scambiano" casa basandosi sui dati da loro inseriti.

- ogni volta che verrà visualizzato il “profilo utente”, creato in fase di registrazione, si avrà il link ai profili degli altri iscritti che abitano nella stessa zona. Anche quando verrà visualizzato il profilo di un'unità abitativa sarà possibile consultare le schede delle altre unità offerte in stabili vicini.

- Partendo da un'area geografica definita come destinazione preferita per la propria abitazione futura, con la ricerca “affinità + compatibilità” verranno  suggerite all'utente una serie di unità abitative compatibili dal punto di vista tecnico con la casa che sta cercando e limitrofe alle abitazioni di persone che l’utente stesso ritiene possano essere vicini graditi.

In Maisonbook domani:

- all’utente interessato all’acquisto di una nuova unità abitativa, il sistema  proporrà i vicini con esigenze e interessi analoghi al fine di creare gruppi di acquisto.

- il Social sarà lo strumento in grado di divulgare il Sistema Maison Virtual che metterà a disposizione degli utenti iscritti case performanti, che non consumano, non inquinano e che producono energia da fonti rinnovabili ad un costo accessibile grazie alla standardizzazione del processo costruttivo. Nel Sistema Maison Virtual la sostenibilità economica/ambientale sarà considerata l’elemento prioritario, inoltre consentirà di coinvolgere le diverse figure del settore edile con lo scopo di innescare un processo produttivo su larga scala e duraturo, con opportunità economico/finanziarie per tutti.

Per far capire l’innovazione tecnologica anche dal punto di vista informatico si danno alcuni cenni sull’approccio utilizzato dal team di Maisonbook. 

Per lo sviluppo dei servizi Web verrà creata una piattaforma che rispetti i vincoli di affidabilità, sicurezza e manutenibilità. Le tecnologie scelte si baseranno su standard aperti, al fine di realizzare una soluzione software ottenuta dall'integrazione e personalizzazione di soluzioni e framework Open Source per il Web.  Le piattaforme Open Source attualmente disponibili infatti presentano caratteristiche di solidità, affidabilità, potenza elaborativa e semplicità operativa che ben si prestano per un progetto di questo tipo.

Il progetto prevede la realizzazione di un'architettura Web di tipo client-server,  basata sulla centralizzazione su un server dedicato dei servizi erogati, i quali verranno resi fruibili sia tramite Applicazione Web che App mobile. L’integrazione tra  server e cliente verrà realizzata tramite la creazione di API (Application Programming Interface) il cui sviluppo consentirà di implementare le funzionalità del servizio una volta sola, migliorando quindi la manutenibilità del software, e facilitando l’integrazione e lo sviluppo di diversi client esterni, sia Web che mobile.

QUALI SARANNO I SUOI EFFETTI SULLA COMPETITIVITA’ E SULLO SVILUPPO

All’avvio del Social il team di progetto si occuperà di gestire le esigenze degli utenti iscritti e dell’avvio dei primi cantieri.  Maisonbook consentirà, attraverso l’inversione della fase decisionale “costruisco poi vendo” in “vendo poi costruisco”, di avere competitività in quanto tale sistema sarà diametralmente opposto rispetto alle abitudini del mercato tradizionale. L'azienda, nel breve periodo, avrà pochissimi concorrenti in grado di utilizzare una piattaforma di comunicazione così innovativa finalizzata alla compravendita della casa. L’innovazione di processo consisterà nel poter ricevere in largo anticipo la richiesta di un prodotto da collocare in un cantiere “predefinito” che verrà realizzato anche a distanza di anni. Questo consentirà alle aziende che vorranno accreditarsi all’interno del Sistema Maison Virtual di avere una produzione continuativa e di programmare in largo anticipo la fornitura di prodotti e/o servizi in grado di soddisfare le esigenze di un ampio bacino d’utenza.

Il carattere altamente innovativo del progetto ha reso necessario, come sopra descritto, l’avvio di giornate di formazione all’interno della Villa Centro Servizi della Maison d’Elite per le Aziende che vogliono accreditarsi all’interno del Sistema Maison Virtual.

by Aldo Norsa, Full Professor at the Iuav University of Venice, Italy